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ワンルームマンション投資の危険なワナ 3
2010/06/29(Tue)
ワンルームマンション投資の危険なワナ 3

1.2からのつづき・・・

●マンションを売るに売れない悲劇●

不動産屋さんに、いくらぐらいで売れるのかを聞いてみたところ、なんと1,500万円。当初の価格が2,250万円なので、750万円の値下がりです。しかも、1,500万円でも買い手が見つかるかどうかわからない、といわれてしまいました。住宅ローンは、まだ1900万円ほど残っています。

さすがに木村さんはショックを受けてしまいました。つまり、1500万円で売れたとしても、ローンの残額が1900万円あるので、処分しようとしても400万円が追加で必要となってしまいます。

昔あった250万円の貯金は頭金で使ってしまったため、今は400万円のお金を支払うことはできません。今は毎月4千円の損を出しながら、いつ金利がまた上がるのか、入居者が出て行ってしまわないか、など心配のタネは尽きません。

ワンルームマンションの購入するときのポイント
(1) マンションの物件の下調べを入念に
一口にワンルームマンションといっても、利益を上げられるかどうかは物件ごとに大きく違います。そのため、まずは物件の下調べを入念に行う必要があります。以下の4点は必ずチェックしましょう。

•周辺の家賃相場
•物件の間取り
•駅からの距離
•需要が見込める地域かどうか
数千万円の投資を行うわけですから、投資する価値があるかどうかを調べるのはとても重要なことなのです。

ところが、意外と自分がどんな物件に投資をしているのかをよく把握していない人が多いのが実態です。自分の投資するワンルームマンションの周辺相場や物件の間取りを知らない、あるいは見に行ったことがない、などという人は論外です。

(2) 新築マンションの特徴をおさえましょう
新築の場合はプレミア感があるので、入居する人を見つけるのもそれほど難しくありませんが、次の入居者を探す場合には新築のときよりは見つけるのが難しいでしょう。そのためにも、周辺の賃貸相場をしっかりと調べておくことは重要なことなのです。

また、新築時のマンションの価格よりも中古となったマンションが売却時に高くなっているかもしれない、という期待を抱くのは禁物です。というのも、一般的な話として、新築マンションの価格は人が住んだ瞬間に少なくとも2割程度は下がるといわれているからです。したがって、マンションを売却する際に値上がりをするケースは、その物件が非常に魅力的か、あるいはインフレなどの要因によりマンション価格が上昇しない限りは難しいのが現状です。売却益が出るところか、今回の木村さんのように、不動産の売却価格よりもローン価格が上回っているため、売るに売れないというトラブルは非常に多いのが実情なのです。

(3) 借りる際の金利に気をつけよう
特に現在は低金利時代なので気付きにくいのですが、日本では過去20年の住宅ローン金利の平均は4%であり、いつまた4%に戻ってもおかしくありません。また、過去に3年間で3%も上昇したこともあることを考えると、「住宅ローン金利は上昇する」可能性は十分にあることを考える方が無難です。

したがって、例えば最初の3年間の優遇金利に魅力を感じて変動金利型を選択した場合には、将来金利上昇のリスクがあることを充分に認識する必要があるのです。

マンション投資は「投資の初心者」向け商品ではありません
マンション投資は、毎月の収入が安定して得られることが期待できるため、年金を補うための有力な手段ではあります。しかしながら、物件によって個別性がとても強いので、「良い物件」を見極める力があるかどうかがとても重要になります。

また不動産市場は流動性が低いという特徴があります。つまり、株式投資は上場株であれば損をしても証券市場で売ることができますが、不動産は買い手を見つけるのが大変ですので、安くしても買い手が現れない限り売ることができないというリスクがあります。

普通のサラリーマンで、借金をして株式投資をしている人はあまりいないでしょう。理由は明白で、「借金をしてまで株式投資を行うには、サラリーマンにはリスクが大きすぎるから」です。ところが、ローンでワンルームマンション投資を行っている人は、「借金をして株式投資をしている」のと同じなのです。しかも、金額は数千万円規模と膨大であり、かつ株式投資の基本である『分散投資』とは対極にある『1点集中投資』なのです。

つまり、ワンルームマンション投資は投資の初心者が気軽に始めるようなものではなく、十分にリスクを把握し、事前調査を入念に行った上で購入することが大切なのです。



新築マンションの常識として、売買の契約のハンコをついた時点で価格が“1割減価”するといういうのがあります。

つまり、3000万円のマンションなら購入契約のハンコを押した時点で、

中古扱いとなり、たとえ住んでいなくても・・・・2700万円に

4000万円のマンションなら・・・3600万円に

5000万円のマンションなら・・・4500万円に

価値が下がるのです

さらに一定期間以上、実際に住んだ物件なら“2割以上減価”が当たり前なのです。

人口流入がつづく首都圏の好立地物件ならある程度の値持ちはしますが、

地方や、私が住む大阪のようにマンションが余りまくっている都市なんかでは、

値崩れが半端ではなく、とてもキャピタルゲインを生み出す資産とはなりえないのです。。。。

経済学の基本の基本ですが、需要(買い手)と供給(売り手)のバランスで価格は決まります。

少子高齢化で人口が減り続ける我が国において、需要が大きく供給を上回ることはありえません。

つまり、

かつてのように不動産インフレが起こることは原理的に考えれないのです。

有名な江副浩正紙氏の著書に「不動産は値下がりする!」があります↓一読に値します。。。
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ちなみに、私が住む大阪市におけるマンションの空室率はじつに20%を軽く超えています。

1棟100室のマンションでいえば、常に20室が空室状態です。

これでは家賃収入もへったくれもありません・・・(><)

入居者の確保もたいへんです。

大阪だけでなく、日本全国でマンションは余りまくっています。

しかし、この不都合な事実をマスゴミは絶対に報道することはありません・・・

答えは・・・いつものアレです

広告収入の大半が不動産関連だから・・・・┐(´・c_・` ;)┌ ダメダコリャ・・・


税金や管理維持費、ローンの支払い金利などを考えれば、

ワンルームマンションへの投資は

極めて危険なバクチであることが透けて見えます・・・・。


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