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ワンルームマンション投資の危険なワナ 2
2010/06/28(Mon)
ワンルームマンション投資の危険なワナ 2

前回の1のつづき・・・

上々の滑り出し、でも途中から雲行きが。
いよいよワンルームマンション経営がスタート。入居者が見つかるか心配でしたが、すぐに借り手は見つかり一安心。順調に家賃収入が毎月10万円ずつ入ってきます。毎月の収支は3,000円(年間で36,000円)と、採算ギリギリのラインですが、それでも頭金の250万円に対する年間36,000円の収入。利回りにして約1.5%ですので、銀行に預けるよりよっぽどマシです。更には銀行からの借入れや、マンションの減価償却費などが必要経費として認められるため、確定申告により税金が還付される節税効果の15万円を合わせると実質的な利回りは約7.4%。このまま順調に行けば、将来はマンションオーナーとして、毎月10万円の収入が年金とは別に受取れるということで、友達にも自慢をしていました。

ところが、2年を経過するとある問題が発生しました。入居者が出ていくこととなり、なんと次の入居者がなかなか見つかりません。当初は新築ということもり、10万円でも入居してくれる人は見つかったのですが、周辺の賃貸相場を調べてみると、実は93,000円が相場であることがわかりました。入居者が出て行くことさえなければ、10万円の家賃がコンスタントに入ってくるはずだったのですが、空き家になってしまっては家賃を誰も払ってくれません。一方で、そんな事情など関係なく、ローンは毎月支払わなければならないのです。慌てて7,000円値下げの93,000円で、ようやく借り手が見つかりましたが、毎月の収支は毎月3,000円の黒字から、一気に毎月4,000円の赤字に転落。しかも、次の入居者が入るまで2ヶ月かかってしまったので、2ヶ月分の家賃20万円は丸々損をしてしまい、節税効果分を考慮してもその年は赤字となってしまいました。しかし、木村さんには他にも気になることがありました。

金利が0.5%上がると、毎月5000円ローンの金額が上がってしまうことに気付いたのです。その場合は、毎月約1万円のマイナスとなり、節税効果の分を含めても、ほとんど利益は出ないことになります。しかも、今後は金利が0.5%よりも上がる可能性もあります。30年先の将来の年金が不安ではじめたマンション投資ですが、そのことが原因で逆に新たな不安を抱えるようになってしまったというのは皮肉としか言いようがありません。これでは本末転倒だと思い、木村さんは売却を検討しました。

ところが、そこで驚くべき事実が判明したのです。




タイムリーなことに、今日の日経新聞の広告にもワンルームマンション経営のセミナー案内がありました(笑)

やはり業者は売りたくて、売りたくて、しょうがないんでしょう。。。。

年金崩壊や雇用不安で将来の生活資金が心配でたまらない私たち下々の民衆に、

安定的に不労所得を生み出す“優良物件”を・・・・(´・ω・`)

まあ、つっこみどころは満載ですが、今は我慢して


とりあえず3へつづく・・・・


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